2021年商业地产行业运行半年报
2021年09月15日 17:54
来源: 联合资信
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  ·行业整体景气度仍低于疫情前水平

  2021年上半年,全国商业地产开发投资较上年同期平稳增长,销售额较上年同期显著提升;但与2019年上半年相比,销售端的差距仍较为显著。从近十年累计数据来看,商业营业用房仍存在供给过剩,办公楼供求关系小幅扭转,但考虑到未来宏观经济增速下行压力,整体供大于求的状况可能再次出现。

  ·一线城市商业地产复苏态势分化

  北京市商业地产市场疫情前运行较为平稳,疫情后因租金水平最高受到的冲击最大,截至2021年二季度,运营情况较疫情前差距仍较大;上海市商业地产市场仍呈现较好的活力,但随着供给增加,近年来写字楼空置率持续走高;广州市零售物业市场表现一般,写字楼市场凭借相对低廉的租金水平实现了很高的出租率;深圳市零售物业市场表现相对较好,但写字楼市场景气度仍处于下行通道。

  ·商业地产行业集中度加速提升

  2021年上半年,商业地产大宗交易市场较为活跃,资金实力雄厚且自身拥有运营能力的境内外投资机构持续加码一二线城市购物中心。随着龙湖等商业地产规模房企相继进入轻资产领域,以及2020年底以来华润万象生活星盛商业中骏商管等商业地产轻资产运营主体单独拆分上市,商业运营领域的集中度将加速提升。

  一、商业地产行业概况

  2021年上半年,商业地产开发投资和销售端景气度虽较上年同期有所复苏,但与2019年同期相比,销售端景气度仍显著低于疫情前水平。从2011年以来的累计竣工销售比来看,商业营业用房供应过剩的状况有所缓解但仍属过剩,办公楼供求关系有小幅扭转,但考虑到未来宏观经济增速下行压力,办公楼供大于求的状况可能再次出现。

  2020年,虽有新冠肺炎疫情的冲击,全国商业地产开发投资增速仍实现了较显著的回升。2021年上半年,随着国内疫情防控工作持续推进、经济企稳修复,商业地产开发投资增速进一步反弹。其中,上半年商业营业用房开发投资完成额为6054.19亿元,同比增长3.50%;办公楼开发投资完成额为2909.57亿元,同比增长6.70%。但考虑到2020年上半年开发投资受疫情影响较大,数据可比性不强。与2019年上半年相比,2021年上半年全国商业营业用房开发投资完成额下降2.09%,办公楼开发投资完成额增长3.36%,受房地产整体融资趋紧影响,商业地产开发投资端景气度较弱。

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  2014年以来随着国内经济增速放缓、居民消费方式变化,商业地产行业持续面临去库存和转型压力,开发投资增速显著下滑;2019年起,受新一线城市商用土地放量、个税改革和减税降费等政策提振消费、传统零售商销售方式和渠道更新、电商线下门店拓展、品牌商户布局下沉等因素影响,商业地产开发投资稳健复苏,在疫情后也延续良好的恢复态势。除了开发投资端的增长,商业地产销售端2020年以来持续回暖,2021年上半年,商业营业用房和办公楼的销售额同比增速分别为8.80%和10.70%,但考虑到2020年上半年数据受疫情影响较大,可比性不强。与2019年上半年相比,2021年上半年,商业营业用房和办公楼销售额分别下降18.88%和20.28%,景气度仍显著低于疫情前水平。

  从供求情况来看,2021年上半年,全国商业营业用房和办公楼的竣工销售比均为0.88倍,较2020年进一步下滑。从近十年数据来看,2011年至2021年上半年,全国商业营业用房和办公楼累计竣工销售比分别为1.12倍和0.99倍,商业营业用房仍存在供给过剩,办公楼整体供求关系已有小幅扭转。

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  二、重点城市商业地产运营情况

  1。区域环境

  2021年上半年,北京、上海和广州GDP同比均实现较快增长,深圳GDP增速相对较低,主要因房地产受到严厉调控、开发投资同比下降所致。消费方面,上海社会消费品零售总额同比显著增长,增速位居全国各大城市前列。人口方面,根据第七次全国人口普查数据,近十年来北京、上海常住人口增速趋于平缓,广州、深圳常住人口增长显著。

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  2。运营情况

  (1)北京

  整体来看,新冠肺炎疫情对北京市商业地产造成的冲击很大,目前景气度距离疫情前水平仍有较大差距。2021年上半年,北京市优质零售物业租金水平仍稳定在35元/平方米·天左右;优质办公楼租金水平跌破400元/平方米·月,下探至2012年6月以来的最低点。从空置率来看,零售物业和办公楼的空置率有所下降但仍处于高位,尤其办公楼空置率的下降趋势较为缓慢。

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  (2)上海

  整体来看,新冠肺炎疫情对上海市商业地产造成的冲击一般。零售物业方面,近年来上海市优质零售物业租金水平基本平稳,空置率的波动幅度约为2个百分点,运营表现良好。写字楼方面,受疫情影响,近一年来上海市优质写字楼租金水平保持在280元/平方米·月左右,空置率已恢复至疫情前水平。受供给增加影响,上海市写字楼空置率自2015年以来呈显著上升态势。

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  (3)广州

  整体来看,新冠肺炎疫情对广州市商业地产冲击较大。零售物业方面,近十年来广州市零售物业租金水平稳步下降,空置率原本在2019年三季度已下降至6%以下,受疫情影响再度拉升。考虑到广州市人口持续净流入且零售物业回升态势较显著,未来广州市零售物业空置率有望恢复至疫情前水平。写字楼方面,近十年来广州市写字楼市场景气度相对较高,尤其2016年以来呈供不应求态势,租金水平有所上扬,空置率大幅下降,2019年二、三季度广州市优质写字楼空置率低至4.90%。受疫情影响,广州市优质写字楼租金水平小幅回落,空置率上升约5个百分点,但空置率仍远低于其他一线城市。

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  (4)深圳

  整体来看,深圳市商业地产景气度下行始于疫情之前,主要系供给过剩所致。零售物业方面,一方面人口聚集产业发展带动消费需求增长,一方面供给增加竞争加剧,供需两旺影响下,近年来深圳市零售物业租金水平和空置率呈同步下降态势。疫情发生后,深圳市零售物业租金水平降幅不大,空置率上升幅度在2个百分点以内。写字楼方面,2018年末以来深圳市写字楼市场结束了持续多年的高景气度,空置率大幅上升10个百分点,租金水平持续下降。2021年上半年,深圳市优质写字楼空置率已基本回落至疫情前水平,但租金水平的下跌仍在持续。

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  (5)综合对比

  从四大一线城市的横向对比来看,随着人口流入放缓以及主城区供给进入存量时代,北京市商业地产市场自身运行较为平稳,但高昂的租金水平使其受疫情的冲击最为显著,目前商业地产运营情况较疫情前差距仍较大;上海市商业地产市场仍呈现较好的活力,但随着供给增加,近年来写字楼空置率持续走高;广州市零售物业市场表现一般,写字楼市场凭借相对低廉的租金水平实现了很高的出租率;深圳市零售物业市场表现相对较好,但写字楼市场景气度仍处于下行通道。

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  三、商业地产行业发展

  1。资产加速整合

  随着房地产监管趋严,“三道红线”要求下房企降负债压力较大,2020年以来商业地产大宗交易较为活跃,领展、GIC、黑石、远洋资本等境内外投资机构成为重要购买方,房企间的商业地产资产整合也在加速进行。2021年上半年金额较大的商业地产大宗交易的资产类型以一二线城市的购物中心为主,地段大多位于成熟商圈。在过去相对宽松的货币环境下,商业地产行业参与者众多,集中度很低。随着行业竞争加剧、资金环境趋紧,碎片化的商业物业资产加速整合,资源逐渐向具备运营能力且资金实力强的投资机构集中。但另一方面,黑石要约收购SOHO中国股份事项未获批准,未来监管对于境外投资机构收购境内商业物业的限制可能加强。

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  2。轻资产模式快速发展

  在商业地产供给持续增加且宏观经济增速放缓的环境下,碎片化重资产加速整合与轻资产运营快速发展是行业集中度提升的一体两面,通过输出运营能力盘活低效或闲置的商业资产,促进行业健康发展。继2020年万达商管宣布全面实施轻资产战略后,2021年上半年,龙湖宣布全面启动轻资产模式,其首个轻资产项目将于下半年开业。2020年底上市的华润万象生活也在积极拓展外部项目,合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。此外,大悦城、印力、新城、宝龙等房企均有轻资产项目持续推出。与物业管理行业的发展路径类似,商业运营管理板块也在逐渐从房企集团中拆分出来寻求上市,通过轻资产模式加速抢占市场份额,形成规模化优势。

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(文章来源:联合资信)

文章来源:联合资信 责任编辑:DF552
原标题:【行业研究】2021年商业地产行业运行半年报
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